¿Hipoteca fija o hipoteca variable?

A la hora de comprar una casa uno tiene la duda sobre si deberá optar por una Hipoteca fija o Hipoteca variable. Aproveche para conocer diversas sugerencias que le ayudarán a ahorrar dinero.

Para comprar una casa o apartamento, la mayor parte de las personas opta por un crédito hipotecario. Este tipo de préstamo se caracteriza por tener como garantía de pago el propio inmueble. Esto se llama “hipotecar” el inmueble.

La mayor parte de los préstamos hipotecarios concedidos hoy en día, utilizan intereses variables. Esta tasa de interés se calcula cada seis meses o cada año, siendo utilizado como referencia el EURIBOR de este período, más la parte de la base.

Hipoteca con tasa de interés variable

Actualmente compensa bastante elegir un préstamo para la compra de una casa nueva con una tasa de interés variable, ya que con la crisis económica europea, la tendencia es que el EURIBOR, tipo de interés de referencia de los préstamos en España, continúe a bajar o se quede igual.

Otra ventaja de elegir un préstamo con tasa de interés variable, es el ahorro de dinero que podrá alcanzar en términos de intereses y costos del crédito.

Hipotecas con intereses mixtos

Otro producto que ofrecen la mayor parte de las entidades financieras, es la hipoteca de tipo mixto. Es posible obtener un plazo fijo, por ejemplo, durante los primeros 5 años, y al final, tener un tipo de interés variable. Esto sería una buena opción, si en el corto plazo, subiendo la tasa de interés, y en el largo plazo quedara.

En cualquier caso, es recomendable elegir los créditos con tipo de interés variable, ya que son más baratos y permiten un plazo de amortización mayor, con pagos mensuales más pequeños y accesibles, y delante de variaciones negativas, siempre es posible pensar a largo plazo.

Fases del préstamo hipotecario

A la hora de elegir tu préstamo has de consultar en todas las entidades que te sea posible. Actualmente puedes contar con toda la información necesaria a través de Internet. Fíjate bien en el índice de referencia que utilizan y si lo redondean al alza o no, el diferencial que te aplican, el porcentaje de financiación que permiten sobre el valor de tasación, y sobre todo en todas las comisiones. No te olvides de revisar la comisión de subrogación, por si en algún momento decides cambiar tu hipoteca a otro banco.

Una vez que te hayas decidido por una o varias entidades, lo normal es que curses tu solicitud de préstamo.

El proceso de solicitud pasa por una serie de fases que establece cada entidad hasta llegar al momento final que tanto esperas: hacer el pago al vendedor y poder empezar a disfrutar de tu casa.

Préstamo hipotecario

Préstamo hipotecario

Solicitud del préstamo hipotecario

Se realiza a través de una toma de datos personales, económicos y referentes a la vivienda que vas a adquirir.

Este pre-estudio o “Scoring” es un sistema de análisis y resolución, utilizado por la mayoría de entidades para el estudio de los préstamos. En él se valoran todos los datos requeridos en función de los cuales se emite una primera resolución. Es siempre orientativo de forma que la concesión final del préstamo dependerá del análisis de la documentación requerida a los intervinientes que será contrastada con los datos proporcionados inicialmente.

Envío de la documentación de los titulares y de la vivienda a la entidad financiera

Las entidades suelen solicitar una serie de documentos para poder comprobar tu solvencia y tu capacidad de saldar puntualmente la deuda. Habitualmente para la correcta formalización de un préstamo las entidades suelen pedir:

  • Si trabajas por cuenta ajena: fotocopia de las dos ó tres últimas nóminas, contrato de trabajo y fotocopia de la última Declaración de la Renta y Patrimonio en su caso.
  • Si trabajas por cuenta propia: fotocopia de las dos últimas Declaraciones de la Renta y Patrimonio y fotocopia de la Declaración del IVA del último ejercicio.
  • Una fotocopia del DNI de todos los intervinientes en la operación.
  • Una fotocopia del documento privado de compraventa de la vivienda
  • Fotocopia de la Nota simple de la vivienda (recomendable antigüedad máxima de un mes), disponible en el Registro de la Propiedad de tu ciudad.

Si compras una vivienda de segunda mano :

  • Una fotocopia del último recibo de contribución urbana, IBI.
  • Una fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda a hipotecar

Análisis y resolución de la operación por parte de las entidades

Es posible que una vez analizada la documentación te pidan alguna información adicional o incluso que te soliciten avalistas que refuercen la solvencia de la operación.

Tras el estudio el departamento de riesgos emitirá la resolución definitiva y te comunicará si la operación es viable o no y en qué términos. Habitualmente el importe concedido se limita a un 80% sobre el valor de tasación en caso de primera vivienda.

Tasación de la vivienda

Con objeto de realizar la tasación de la vivienda que se vas a adquirir la entidad bancaria te solicitará una provisión de fondos para hacer frente a la misma.

Normalmente el banco tiene sus propias tasadoras, aunque a veces puedes realizar por tu cuenta la tasación, siempre que la empresa que la lleve a cabo sea oficial y de reconocido prestigio.

Una vez recibida, los analistas comprueban que el valor de tasación y el importe solicitado se adapta al % de financiación aprobado inicialmente. Si todo está correcto se emitirá una oferta vinculante.

Hipotecas baratas

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Oferta vinculante

La oferta vinculante es el documento que la entidad te entrega y donde se recogen las condiciones financieras y cláusulas de la operación de préstamo solicitada (importe y forma de entrega del préstamo, amortización, interés nominal, comisiones, otros gastos a cargo del prestatario y TAE) y que se trasladarán íntegramente a la escritura del préstamo.

Este documento por ley tiene carácter vinculante para la entidad financiera durante un plazo mínimo de 10 días hábiles a contar desde su entrega. La condición de vinculante significa que durante la vigencia de la misma la entidad asume el compromiso de formalizar la operación respetando las condiciones detalladas en dicha oferta.

El banco enviará dos copias de la oferta vinculante, una para tí, y otra que deberás devolver firmada a la entidad.

Formalización del préstamo hipotecario

Una vez hayas aceptado la oferta vinculante, el banco pone la operación en manos de una gestoría que se encargará de contactar contigo. Ésta solicitará una provisión de fondos para poder llevar a cabo todos los trámites necesarios (cancelación registral de cargas previas sobre la vivienda si fuera necesario, liquidación de impuestos, inscripción en el registro de la hipoteca y nueva titularidad y los honorarios propios por los servicios prestados por la gestoría). El siguiente paso para firmar la operación será fijar una fecha, hora y lugar donde se firmarán las escrituras.

Esta firma se realiza ante notario. Lo normal es que se realicen en el mismo acto tanto la compra-venta como la hipoteca, por lo que deberán acudir el día de la firma los vendedores (todos los titulares registrales), los compradores (todos los intervienientes del préstamo) y los representantes de la entidad bancaria.

La gestoría se encargará de realizar todos los trámites para llevar a cabo la inscripción en el registro de la propiedad de las escrituras. Una vez finalizado este proceso recibirás una copia de las mismas.

Seguros Hipotecarios

Desde Cataluña nos llega una iniciativa política que, si bien no es nueva, pretende imponerse como necesaria a la hora de contratar un préstamo para la compra de una casa: los seguros hipotecarios.

Los seguros hipotecarios son aquellos que cubren una cuantía prefijada de una hipoteca en el caso de que el titular fallezca, se le declare una discapacidad permanente o pierda su trabajo y no pueda afrontar las cuotas del crédito.

Este tipo de seguros lleva varios años operando en España, y, aunque aún no son obligatorios, muchos bancos los exigen como requisito imprescindible para conceder el préstamo. Algunas entidades incluso sustituyen el aval por uno de estos seguros.

Los seguros para hipotecas resultan beneficiosos para las dos partes, tanto para los hipotecados, como para las entidades crediticias, pero también tiene sus inconvenientes. La entidad concesora del préstamo se asegura, mediante la contratación de un seguro de este tipo, el pago puntual de las cuotas hipotecarias, ya que, si el titular no puede pagar, lo hace la aseguradora.

Por su parte, los asegurados pueden acceder a un crédito de mayor valor con un pago inicial bajo al tener contratado dicho seguro, por lo que, si no se ha podido ahorrar para la entrada de la casa, éste es un buen método para conseguir el crédito deseado.

Seguros hipotecarios

Seguros hipotecarios

Además, el comprador de la vivienda se asegura que, si queda en paro o fallece, las cuotas de su hipoteca se mantengan al día y sus familiares puedan seguir en posesión del inmueble. Pero estas ventajas tienen también su contrario. Y es que este tipo de seguros suelen suponer un coste bastante alto.

¿Compensan los seguros hipotecarios?

Ya hemos dicho que aunque no es obligatorio, la desaceleración económica que sufre nuestro país y el sector inmobiliario en concreto ha convertido la contratación de un seguro en algo más que necesario para conceder un préstamo. Tanto las entidades bancarias, como alguna aseguradora especializada, ofrecen productos de este tipo.

Teniendo toda la información, y si estás pensando en contratar un seguro para tu hipoteca, hay que tener claro qué es lo que más compensa, esperar a tener el dinero de la entrada y no pagar seguro, comprar antes la casa y cargar con el seguro a cuestas, contratarlo en la propia entidad bancaria, en una aseguradora especializada… Lo más sensato es mirar todas las opciones.

Subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca tiene por objeto mejorar las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente en un préstamo hipotecario. Esta opción es más compleja y requiere un estudio sobre si conviene o no realizarla en función de la parte del préstamo que quede por devolver. Dado que el sistema de amortización utilizado habitualmente por los bancos es el francés, está claro que los mayores ahorros de intereses pueden conseguirse en los primeros años de la vida del préstamo y por lo tanto será entonces cuando interesa realizar una subrogación.

A la hora de comparar la oferta anterior con la nueva, si tu nuevo préstamo va a ser a tipo de interés variable, no centres tu atención en el tipo de interés que te hayan ofrecido para el primer año, debes saber el índice sobre el que va a estar referenciado el préstamo así como el diferencial que te van a aplicar.

Si comparas las distintas ofertas en función de la TAE , ten en cuenta que no te interesará llevar a cabo la subrogación si el valor de la nueva TAE es superior al de tu préstamo actual (el ahorro en cuanto al pago de intereses futuros es menor que los gastos que conlleva la operación de subrogación)

Subrogación de hipoteca

Subrogación de hipoteca

La Ley de Subrogación 2/1994 de 30 de Marzo pretende ser un instrumento que te beneficie como actual prestatario de operaciones hipotecarias cuando puedas obtener condiciones de tipo de interés más beneficiosas que las que actualmente tienes pactadas. Además impulsa la competencia entre las entidades financieras.

Esta Ley favorece la mejora de las condiciones del tipo de interés y además reduce el coste asociado (gastos) a la formalización de la Subrogación.

Como complemento a esta ley, el 29/10/1996 el gobierno realiza una “Declaración” sobre este mismo tema orientada a favorecer todavía más los actuales beneficios.

Si bien por la forma “de esta declaración” no se puede considerar la misma de carácter oficial, tanto la CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro) como la AEB (Asociación Española de Banca) han asumido el compromiso de practicar esta recomendación, y en este sentido han cursado a sus asociados (Cajas y Bancos) la instrucción de su aplicación.

¿Ampliar el número de años de la hipoteca para pagar menos?

Uno de los planteamientos electorales de uno de los principales partidos es que para dar una solución parcial a la problemática de cientos de miles de españoles que van (vamos) mal debido a la crisis económica, (lo cual aumenta bastante las cuotas de cada hipoteca) es aumentar el número de años para pagar dicha hipoteca, asumiendo el Gobierno los costes de dicha medida en cuanto a las cuantías de renegociación de escrituras y posibles comisiones bancarias.

Lo que pudiera parecer una ventaja, es sin lugar a dudas una desventaja para la mayoría, y cuyos únicos beneficiarios son los de siempre, es decir, las entidades bancarias, debido a que estaremos pagando intereses más tiempo, encareciendo con creces el coste real de la vivienda comprada.

Sin embargo, la misma idea que ha sugerido ese partido sobre subvencionar gastos sería estupenda si se aplicase para subvencionar las comisiones de cancelación anticipadas de préstamos hipotecarios y gastos notariales para cambiarse de entidad bancaria, con lo cual se fomentaría una competencia más real entre entidades bancarias, reduciendo el diferencial con el Euribor y por tanto pagando realmente menos de hipoteca cada mes con el mismo plazo de amortización, es decir, conseguimos las ventajas de reducir el gasto en la hipoteca, y sin embargo no estamos pagando más.

¿Ampliar el número de años de la hipoteca para pagar menos?

¿Ampliar el número de años de la hipoteca para pagar menos?

Aconsejamos en cualquier caso antes que ampliar el plazo de la hipoteca, intentar re-negociar la hipoteca con las entidades bancarias, y negociar con otras entidades diferentes ala nuestra, para lo cual hay que calcular bien calculados todos los costes que supondrían irnos a otra entidad, como comisiones de cancelación anticipada, de subrogación, notariales, comisiones de apertura de la nueva hipoteca, tasaciones, gastos financieros y gestorías, gastos notariales… un embrollo legal que hasta ahora hace que el número de traslados de hipoteca sean muy reducidos.

Cancelar hipoteca, no basta con pagarla

Es un error suponer que una vez que has amortizado completamente tu hipoteca y el banco deja de pasarte las correspondientes cuotas mensuales, ésta desaparece como por arte de magia. No confíes en que la entidad con la que trabajes cancelará a todos los efectos la hipoteca. Es relativamente habitual que aunque se hayan pagado todas las cuotas, en el Registro de la propiedad siga constando dicha carga, cuestión ésta que puede traerte problemas a la hora de solicitar otro préstamo o vender la vivienda.

Cuando se contrata una hipoteca, ésta se inscribe en el Registro de la Propiedad como una carga de la finca. A través de este organismo, es posible conocer en todo momento, la propiedad de un inmueble o los derechos reales que se puedan tener sobre fincas ajenas, como el usufructo o una servidumbre de paso, así como si ésta se encuentra o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la misma.

Cancelar hipoteca

Cancelar hipoteca

Por ello, una vez que se paga la última cuota de una hipoteca, logrando la cancelación financiera, que quedará registrada en una escritura de cancelación de hipoteca, se debe pedir al banco que nos la concedió que realice los trámites necesarios para conseguir la cancelación registral, que no es otra cosa que “formalizar” la cancelación económica en el Registro de la Propiedad y así asegurar ante terceros, que se ha realizado la cancelación económica, anulando la carga hipotecaria.

Ambas cancelaciones no son simultáneas. Normalmente, una vez recibido el dinero necesario para cancelar económicamente la hipoteca, a petición del cliente, la entidad inicia los trámites para la cancelación registral.

Para ello es preciso firmar una escritura de cancelación que tiene que realizar un notario y asumir una serie de gastos de notaría, registro y gestoría. Hasta hace poco, además, había que liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos, pero desde el 1 de enero de 2001 éste trámite ya no es necesario.

Normalmente, la gestoría con la que trabaje tu banco se pondrá en contacto contigo para pedirte una provisión de fondos que cubra los gastos del notario. Así, una vez completada, te enviarán la escritura de cancelación firmada por el notario y tu banco.

Cómo cancelar la hipoteca

Cómo cancelar la hipoteca

Una vez que tengas dicha escritura en tu poder, la inscripción en el Registro de la Propiedad puedes realizarla por tu cuenta, o bien, comunicarle a la gestoría de tu banco que también se encargue de estos trámites, abonándole los honorarios correspondientes por realizar dichas gestiones.

En cualquier caso, si quieres ahorrarte problemas en el futuro, formaliza la situación y realiza la cancelación registral de tu hipoteca lo antes posible.

¿Qué comisión me cobran por cancelar la hipoteca?

Generalmente, las entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar anticipadamente su préstamo hipotecario tanto total como parcialmente. Por la parte del cliente, supone la ventaja de aprovechar determinados momentos de mayor abundancia económica para reducir el capital solicitado al banco y así acomodarse a una letra más pequeña sin reducir el plazo o bien, pagando lo mismo de letra, reducir el plazo de finalización de la deuda. Además, hacer ajustes a final de año permite maximizar las ventajas fiscales en las deducciones por inversión en vivienda habitual.

Las comisiones por cancelación parcial o total de un préstamo están recogidas en las escrituras de la hipoteca contratada con cada entidad financiera.

Se expresa en un tanto por ciento sobre el importe que se vaya a amortizar anticipadamente. En ocasiones, este importe de amortización anticipada está sujeto a una determinada cantidad mínima (por ejemplo, el banco puede establecer que en caso de amortizar capital de la hipoteca anticipadamente, ha de ser por un importe mínimo de tres mil euros), y después, sobre el importe que finalmente se amortice, se aplica el porcentaje establecido.

Cancelación de la hipoteca

Cancelación de la hipoteca

Normalmente la comisión de amortización parcial anticipada es menor la de amortización total anticipada.

En cualquier caso, para los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, desde 1994 la ley establece que la comisión de amortización parcial y cancelación anticipada no puede ser superior al 1%. Para las hipotecas a tipo fijo la cosa cambia, existe un “acuerdo de caballeros” en el que la AEB (Asociación Española de Banca) recomienda a las entidades bancarias que no se llegue a aplicar más de un 2.5%, pero lo cierto es que la comisión podría variar entre un 2% y un 4% sobre el capital amortizado.

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